在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是備受矚目的焦點(diǎn)，而房?jī)r(jià)走勢(shì)更是牽動(dòng)著無(wú)數(shù)人的心。無(wú)論是剛需購(gòu)房者、投資者，還是普通民眾，都對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向充滿好奇與關(guān)切。近期，多家主流機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了深入分析和預(yù)測(cè)，為我們勾勒出一幅充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)圖。

高盛觀點(diǎn)：短期調(diào)整，長(zhǎng)期向好

高盛發(fā)布的報(bào)告指出，受多種因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期面臨一定壓力，但長(zhǎng)期企穩(wěn)趨勢(shì)未變。在二手房市場(chǎng)方面，由于外部因素對(duì)就業(yè)和居民收入產(chǎn)生負(fù)面影響，賣(mài)家掛牌價(jià)與買(mǎi)家意愿成交價(jià)的差價(jià)可能進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2025 - 2027年二手房銷(xiāo)量預(yù)測(cè)將下調(diào)13%，價(jià)格預(yù)測(cè)下調(diào)2%。而新房市場(chǎng)，由于新房較二手房溢價(jià)低于周期中值，且市場(chǎng)需求對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)彈性較低，預(yù)計(jì)一手房?jī)r(jià)格相對(duì)具有韌性。同時(shí)，國(guó)企和地方政府融資平臺(tái)新開(kāi)工項(xiàng)目占比上升，也將對(duì)新房?jī)r(jià)格起到支撐作用。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目去化率下降，將導(dǎo)致土地和建設(shè)支出減少，2025 - 2026年新房銷(xiāo)量預(yù)測(cè)平均下調(diào)6%，房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)下調(diào)2%。

從城市角度來(lái)看，出口依賴(lài)型城市如東莞、蘇州等，受外部沖擊較大，4月初以來(lái)新房日銷(xiāo)量下降約30%。而上海、北京等一二線核心城市，憑借穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)韌性和就業(yè)市場(chǎng)，新房?jī)r(jià)格已現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2025年一季度，核心城市土地銷(xiāo)售價(jià)值同比增長(zhǎng)67%，而排名后十位城市同比下降20%，城市分化態(tài)勢(shì)明顯。

在開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)上，央企開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備集中在一線城市，盈利能力復(fù)蘇領(lǐng)先行業(yè)，重申對(duì)華潤(rùn)置地、中國(guó)海外等的買(mǎi)入評(píng)級(jí)。覆蓋范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)商2025 - 2027年核心每股盈利預(yù)測(cè)溫和下調(diào)4% - 6%，基于凈資產(chǎn)價(jià)值的12個(gè)月目標(biāo)價(jià)格平均下調(diào)3%。

雖然短期面臨關(guān)稅升級(jí)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)困難等風(fēng)險(xiǎn)，特別是出口依賴(lài)型城市壓力更大。但從長(zhǎng)期來(lái)看，若地緣政治不利因素推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期前景帶來(lái)利好。預(yù)計(jì)一二線城市房?jī)r(jià)全面企穩(wěn)時(shí)間較原預(yù)測(cè)推遲6 - 12個(gè)月，2026年末或2027年初有望企穩(wěn)。

中信建投：2026年前后有望止跌回穩(wěn)

中信建投發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，參考海外5國(guó)房?jī)r(jià)下行周期在5 - 10年左右，跌幅在20% - 40%左右的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房?jī)r(jià)有望在2026年前后止跌回穩(wěn)。從政策端來(lái)看，2024年房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩輪政策托底，當(dāng)前需求端政策環(huán)境已較為寬松，居民購(gòu)房首付比例及貸款利率已達(dá)歷史最低，限購(gòu)政策也處于自實(shí)施以來(lái)最寬松階段，接下來(lái)政策發(fā)力點(diǎn)預(yù)計(jì)將聚焦增量政策落實(shí)，加大資金支持力度，改善房企流動(dòng)性。

從需求端分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，2024年10月市場(chǎng)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)出現(xiàn)恢復(fù)，核心城市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)更為明顯，一線城市二手房?jī)r(jià)格跌幅明顯收窄。2025年推動(dòng)新房銷(xiāo)售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是已出臺(tái)政策落實(shí)到位，包括加快推進(jìn)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、加快落實(shí)3000億元保障房再貸款收購(gòu)存量房、采取“補(bǔ)人頭”的方式加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，同時(shí)居民就業(yè)收入實(shí)際性改善也是影響銷(xiāo)售恢復(fù)的重要因素。根據(jù)中指研究院初步測(cè)算，中性情形下，2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比降幅或在6%左右。樂(lè)觀情形下，若加快落實(shí)相關(guān)政策，居民置業(yè)意愿提升，預(yù)計(jì)2025年新房銷(xiāo)售規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

而供給端受近幾年土地成交大幅縮量、企業(yè)資金承壓、市場(chǎng)庫(kù)存較高等因素影響，預(yù)計(jì)供應(yīng)端恢復(fù)整體慢于需求端，2025年投資、新開(kāi)工仍將下行。中性情形下，2025年房屋新開(kāi)工面積同比降幅或在15%左右，規(guī)模將回落至7億平以下；2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比或下降8.7% 。

綜合分析與購(gòu)房建議

綜合多家主流機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有一定波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)較為明顯。不同城市之間的分化將持續(xù)加劇，核心城市由于經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口吸引力大，房?jī)r(jià)相對(duì)更具支撐力；而部分三四線城市，尤其是人口外流、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。

對(duì)于購(gòu)房者而言，若為剛需且在核心城市，可抓住當(dāng)前政策寬松時(shí)機(jī)，合理評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)狀況后適時(shí)入場(chǎng)，避免因過(guò)度觀望而錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)。若為投資目的，則需更加謹(jǐn)慎，優(yōu)先選擇核心城市優(yōu)質(zhì)地段，關(guān)注城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入等關(guān)鍵因素，遠(yuǎn)離人口持續(xù)流出的城市，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)受多種因素交織影響。主流機(jī)構(gòu)的分析預(yù)測(cè)雖具有重要參考價(jià)值，但市場(chǎng)變化莫測(cè)，購(gòu)房者和投資者在決策時(shí)應(yīng)綜合多方面因素，做出理性判斷