最近正在梳理我國(guó)房?jī)r(jià)歷史的變遷，剛好梳理到一線城市的二手房?jī)r(jià)，順便分享給大家，我相信這是大多數(shù)人比較關(guān)心的話題，尤其是手上有多套房產(chǎn)的朋友。
如果您咨詢過(guò)中介，假設(shè)您的房子是在2019-2021年期間低首付買(mǎi)的，您會(huì)發(fā)現(xiàn)您的房子可能已經(jīng)資不抵債了，這是一個(gè)很痛的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，北上廣深的房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)到現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)跌了大約20%，何況是其他城市呢。
今天我們先聊聊北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)的情況，后期文章會(huì)陸續(xù)對(duì)成都、重慶、杭州等二線城市做逐一的分析。
1、北京：房?jī)r(jià)漲跌背后的“首都邏輯”
我們先看一張北京2010年-2025年4月的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖
北京的房?jī)r(jià)從2010年的1.78萬(wàn)/平漲到2018年的6.5萬(wàn)/平后，2019年-2023年開(kāi)始走震蕩行情，2024年開(kāi)始下跌，2025年一季度跌到了5.16萬(wàn)/平。我們看看北京房?jī)r(jià)下跌的邏輯上是什么？
a、房地產(chǎn)基本面：房子太多，買(mǎi)的人少了
北京過(guò)去十幾年蓋了太多房子，尤其是五環(huán)外的郊區(qū)，新房庫(kù)存比去年多了20%。二手房更夸張，現(xiàn)在掛牌量超過(guò)15萬(wàn)套，房東急賣(mài)只能降價(jià)。政府還搞了“共有產(chǎn)權(quán)房”，價(jià)格比市場(chǎng)便宜一半，搶走了不少剛需客戶。
b、經(jīng)濟(jì)面：工資漲不動(dòng)，房貸壓力大
北京雖然大企業(yè)多，但普通人工資這幾年沒(méi)怎么漲。一個(gè)普通白領(lǐng)月薪1萬(wàn)多，買(mǎi)套500萬(wàn)的房子，月供就得2萬(wàn)多，根本扛不住。加上疫情后不少公司裁員，連程序員都開(kāi)始“降薪保飯碗”，誰(shuí)還敢貸款買(mǎi)房？
c、 產(chǎn)業(yè)面：互聯(lián)網(wǎng)降溫，高收入人群變少
北京過(guò)去靠互聯(lián)網(wǎng)大廠（比如字節(jié)、百度）帶動(dòng)高薪崗位，但現(xiàn)在行業(yè)收縮，程序員年終獎(jiǎng)砍半，甚至被裁。這些原本的“買(mǎi)房主力軍”一撤，高端樓盤(pán)根本賣(mài)不動(dòng)。
d、.人口面：外地人進(jìn)不來(lái)，本地人買(mǎi)不起**
北京嚴(yán)控人口，落戶政策越來(lái)越難，外地年輕人留不下來(lái)。本地人要么早就有房，要么根本買(mǎi)不起新房。現(xiàn)在北京常住人口連續(xù)3年下降，房子自然沒(méi)人接盤(pán)。
北京房?jī)r(jià)未來(lái)預(yù)測(cè)：北京房?jī)r(jià)可能還得跌，尤其是郊區(qū)。核心區(qū)（比如東西城）的房子保值性強(qiáng)，但普通人根本夠不著。想買(mǎi)房的可以再等等，跌到4.5萬(wàn)/平左右再出手。
2、上海：號(hào)稱房?jī)r(jià)最穩(wěn)的城市房?jī)r(jià)怎么樣了？
我們先看一張上海2010年-2025年4月的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖
上海房?jī)r(jià)從2010年的2.16萬(wàn)/平?jīng)_到2021年的6萬(wàn)/平，現(xiàn)在跌回4.78萬(wàn)/平，跌幅接近20%。背后原因很現(xiàn)實(shí)：
a、 房地產(chǎn)基本面：二手房“踩踏式”拋售
上海二手房掛牌量一年漲了30%，很多房東是前幾年高價(jià)買(mǎi)的投資客，現(xiàn)在急著套現(xiàn)。浦東、閔行這些地方的新房還在拼命打折，有的直接送車(chē)位、送裝修，把二手房?jī)r(jià)格徹底打崩。
b、 經(jīng)濟(jì)面：外企撤退，打工人收入縮水
上海過(guò)去靠外企和高薪金融崗位撐起房?jī)r(jià)，但這兩年外企裁員，金融行業(yè)降薪，普通人年收入從30萬(wàn)跌到20萬(wàn)，連月供都還不起。
c、 產(chǎn)業(yè)面：金融業(yè)遇冷，實(shí)體店倒閉潮
陸家嘴的寫(xiě)字樓空置率超過(guò)15%，不少私募基金倒閉。實(shí)體店更慘，淮海路的商鋪?zhàn)饨鸬?0%，房東寧愿空著也不降價(jià)。產(chǎn)業(yè)不行，高收入崗位減少，房?jī)r(jià)自然撐不住。
d、 人口面：年輕人逃離“高房?jī)r(jià)魔都”
上海生活成本太高，一個(gè)單間月租6000元，年輕人工資一半交房租。越來(lái)越多畢業(yè)生選擇去蘇州、杭州發(fā)展，上海人口2023年首次負(fù)增長(zhǎng)，買(mǎi)房的人越來(lái)越少。 未來(lái)
預(yù)測(cè)：上海房?jī)r(jià)還得跌，尤其是遠(yuǎn)郊（比如臨港）。市區(qū)老破小可能跌到4萬(wàn)/平，但學(xué)區(qū)房依然堅(jiān)挺。普通人買(mǎi)房盡量選地鐵沿線，避開(kāi)商住公寓。
3、廣州：低調(diào)務(wù)實(shí)，但房?jī)r(jià)依然下降了很多
我們先看一張廣州2010年-2025年4月的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖