4 月樓市呈現分化態勢，核心城市如北京、杭州新房銷售在優質供應帶動下同比增長，二手房成交套數同比增 13% 但 “以價換量” 為主；政策層面中央強調 “持續鞏固市場穩定”，聚焦城中村改造、高品質住房供給等，降準降息預期增強；“五一” 期間多地推購房優惠活動，市場表現平穩；土地市場核心城市熱度高，北京、杭州等拍出高溢價地塊。展望 5 月，核心城市新房銷售或受支撐但分化延續，二手房成交或季節性回落，需關注關稅局勢對出口依存度高的城市影響。
思維導圖
風險提示：關稅局勢影響外向型經濟城市購房節奏
市場趨勢：核心城市新房或修復，二手房成交環比或回落
成交數據：重點30城新房網簽面積同比增42%，北京、上海、武漢等增長顯著
促銷舉措：特價房、消費券、以舊換新等優惠集中推出
熱點案例：北京、杭州、成都多宗地塊高溢價成交，杭州單月出讓金306億元
供應成交：300城住宅用地出讓金同比增22%，核心城市“縮量提質”
宏觀預期：降準降息、降低公積金貸款利率等政策有望落地
中央定調：持續鞏固穩定，聚焦城中村改造、高品質住房供給
二手房：20城成交套數同比增13%，掛牌量高企，“以價換量”為主
新房：重點30城銷售面積同比增1.5%，北京、杭州等核心城市修復顯著
詳細總結
一、市場表現：分化顯著，核心城市修復為主
新房市場4 月重點 30 城新建商品住宅銷售面積 898 萬平方米，同比增長 1.5%（1-4 月累計增 2.9%），核心城市分化明顯：北京、杭州、武漢等優質項目帶動銷售增長，北京同比增 10%，杭州增 14%，武漢增 10%；蘇州、寧波因政策到期或供應縮量，成交同比回落。
資料來源：中指院整理
資料來源：中指院整理
二手房市場4 月 20 城二手住宅成交 13.5 萬套，同比增長 12.7%（1-4 月累計增 24.3%），但 “以價換量” 為主：深圳、上海、北京成交套數同比分別增 37%、30%、17%；百城二手住宅價格環比下跌 0.69%，跌幅擴大。
資料來源：中指院整理
二、政策動態：持續鞏固穩定，聚焦結構性措施
中央定調：4 月 25 日政治局會議提出 “持續鞏固房地產市場穩定態勢”，政策從 “止跌回穩” 轉向 “鞏固成果”，重點聚焦城中村改造、高品質住房供給、收購存量商品房。
宏觀政策預期：結合 “適時降準降息” 表述，降準、降息、降低公積金貸款利率等政策落地預期增強。
三、土地市場：核心城市熱度高，高溢價地塊頻出
整體數據：4 月 300 城住宅用地出讓金 1365 億元，同比增長 22%，平均溢價率 10.2%；杭州單月出讓金 306 億元，居全國首位，多宗地塊溢價率超 50%。
資料來源：中指院整理
城市集中度：2025 年 1-4 月 TOP20 城市土地出讓金占比達 68%，北京、杭州、上海、成都為房企深耕重點。
資料來源：中指院整理
四、“五一” 樓市：促銷驅動成交，城市分化明顯
城市
新房成交面積（萬㎡）
同比變化
促銷亮點
廣州
4.84
32%
新盤集中入市，性價比項目去化好
上海
4.18
44%
優質項目認購率超 100%，觸發積分
北京
3.42
大幅增長
特價房源折上折，網簽量增超 100%
武漢
5.54
大幅增長
“漢九條” 政策 + 購房節，網簽增 284%
深圳
1.47
-23%
以舊換新 3.0，最高補貼 11 萬元
資料來源：中指院整理
五、5 月展望：優質供給支撐修復，關注外部風險
市場趨勢：新房：核心城市高品質項目入市，改善需求或釋放，銷售有望支撐，但分化延續；二手房：學區需求釋放后，成交環比或回落。
風險提示：關稅局勢升級或影響外向型城市（如深圳、蘇州、寧波等出口依存度超 30%），需關注居民購房節奏變化。