10月31日，人民銀行官網增設新欄目“商業性個人住房貸款加權平均利率”引發關注。北京商報記者注意到，該欄目公布了最新數據：2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。
回顧9月29日晚，降房貸、降首付、去庫存、延期限……一整套房地產政策“組合拳”齊發，曾讓市場激動不已，尤其是事關上億人的存量房貸利率下調，相關進展持續披露中。
北京商報記者從權威人士處了解到，中國人民銀行公告〔2024〕第11號完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進商業銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。
此外，自2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。那么，未來房貸利率加點幅度如何動態調整？重定價周期又該如何選擇？
超25萬億元存量房貸完成下調
10月31日，北京商報記者從權威人士處獲悉，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。
就在10月25日，全國性銀行曾對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130基點。
“不需要找銀行申請，也不用復雜的手續，銀行直接給我降了房貸，每個月竟然省下來近1000塊錢！這潑天的‘富貴’，總算讓我接住了。”來自北京的購房者向北京商報記者說道，她的重定價日在每年的11月20日，這也意味著，隨著年內LPR的下降，她的房貸還將在重定價日迎來進一步的下調。
初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。不過，由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將一致，存量房貸利率調整的效果將分步實現。
北京商報記者了解到，目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其余房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率也都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
談及對商業銀行凈息差的影響，業內專家告訴北京商報記者，綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。
另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。北京商報記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩定資產端收益。
新發放房貸利率將保持穩定
9月29日中國人民銀行公告〔2024〕第11號曾提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
北京商報記者從權威人士處獲悉，偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。北京商報記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30基點。
如何理解？從具體調整規則來看，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30基點為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52基點，則調整門檻為-52基點+30基點=-22基點，即所有加點幅度高于-22基點的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30基點，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
業內專家告訴北京商報記者，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大于30基點，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低于3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。
“倘若后續還有購房者想進一步下調房貸利率，那么可以和銀行自行做協商和洽談。而這個協商的規則這次已經做了明確。” 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，宏觀意義看，其有助于進一步促進存量房貸合同和利率的靈活性，屬于定價規則的創新，有助于穩定存量房貸規模。同時也有助于持續增強市場信心，因為改革的方向都是降低還房貸的成本，對于購房者釋放購房需求等都有積極的作用。
未來重定價周期如何選擇？
對于重定價周期，不少購房者也極為關注，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優惠紅利。
因為此前人民銀行公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
所謂重定價周期，是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月LPR所對應的數值。此前個人住房貸款一般每年重定價一次，而11月1日起，則將取消對房貸重定價周期最短為1年的限制。
10月31日，各大銀行陸續發布存量房貸利率定價規則。北京商報記者梳理商業銀行公告發現，11月1日以后，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價周期。
其中，大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。
“需要格外注意的是，硬幣也分兩面。如果全國購房的房貸利率大體下行，那么類似3個月一調是有好處的。但反過來，如果哪天全國購房的房貸利率上行，那么也會提前加大月供負擔的。購房者自己需要理解這一點。”嚴躍進說道。
有關專家向北京商報記者解釋，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。