存量房貸利率再次下行。7月22日，1年期貸款市場報價利率（LPR）下降10個基點(diǎn)至3.35%，5年期以上LPR下降10個基點(diǎn)至3.85%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，這意味著，借款人的存量房貸利率也將下降10個基點(diǎn)。

存量房貸利率下行有兩層含義。第一層含義是由于存量房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，后者降了，前者也順勢下降。相較于首套房利率調(diào)整，該調(diào)整涉及的群體更多、覆蓋面更廣，既涵蓋新發(fā)放貸款、存量貸款，也涉及首套房貸款、二套房貸款。本次存量房貸利率下行有助于進(jìn)一步減輕購房者的財務(wù)負(fù)擔(dān)，更好地滿足合理購房需求。據(jù)市場機(jī)構(gòu)測算，如果房貸總額為100萬元、30年期限、按照等額本息方式還款，接下來每月可節(jié)省利息支出約57元，節(jié)省利息總額超2萬元。

第二層含義是存量房貸利率調(diào)降。簡單來說，借款人購買房屋時的房貸利率較高，現(xiàn)在新發(fā)放的房貸利率較低，已發(fā)放的房貸利率能否下降，甚至降至新發(fā)放的利率水平。對此，目前市場上的呼聲較高，爭議也較大。厘清邏輯不難發(fā)現(xiàn)，它關(guān)注的不是5年期以上LPR下降，而是貸款利率“加減基點(diǎn)”的變化。舉個例子，如果某借款人的房貸發(fā)放時間為2020年，當(dāng)時的全國首套房利率政策下限為5年期以上LPR，借款人所在城市的首套房利率政策下限為“5年期以上LPR+55個基點(diǎn)”。隨后，全國首套房利率政策下限調(diào)降并于2024年5月取消，該借款人所在城市的首套房利率也已降至“5年期以上LPR-45個基點(diǎn)”。此時，借款人能否要求將自己的房貸利率從“5年期以上LPR+55個基點(diǎn)”降至“5年期以上LPR-45個基點(diǎn)”。

關(guān)于存量房貸利率調(diào)降，有兩種觀點(diǎn)較為常見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平，這相當(dāng)于消費(fèi)者購買了商品后發(fā)現(xiàn)商品降價了，要求退差價，并無十足的道理。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，調(diào)降存量房貸利率能夠幫助借款人節(jié)約利息支出、縮小存量與新增房貸的利差、緩解提前還貸現(xiàn)象、減少違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。既有利于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，又有助于防范信用風(fēng)險、違法違規(guī)風(fēng)險。

存量房貸利率調(diào)降的爭議在于“依據(jù)”，也就是為什么降、降多少。2023年8月，金融管理部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，存量房貸利率調(diào)降工作于當(dāng)年9月正式啟動。但需注意，金融管理部門劃定了一條線——調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。此做法既遵循了因城施策的原則，又統(tǒng)籌考慮了時間因素，為存量房貸利率調(diào)降工作明確了思路、提供了依據(jù)。

不論哪層含義，存量房貸利率下行的各類討論折射出借款人的一系列需求——降低財務(wù)成本、穩(wěn)定購房預(yù)期、提升消費(fèi)意愿等，對此，市場各方應(yīng)理性看待、審慎評估。當(dāng)務(wù)之急是，借款人要弄清楚自己的房貸重定價日。因LPR下行引發(fā)的存量房貸利率下行并非一蹴而就，借款人要等到房貸重定價日才能享受優(yōu)惠。房貸重定價日主要分為兩類：以每年的1月1日作為重定價日，以首筆貸款的發(fā)放日作為重定價日。例如，某借款人的首筆貸款發(fā)放日為8月22日，如果選擇“浮動利率”方式，房貸利率將在每年8月22日根據(jù)政策變化重新定價。接下來，借款人可依據(jù)自己的房貸重定價日，結(jié)合最新LPR走勢，合理規(guī)劃資金收支節(jié)奏，進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期。